Il Mutuo: Guida Completa su Tipologie, Garanzie e Tutele del consumatore
Guida completa sul mutuo, scopri quali sono le tipologie di mutuo, spese e piani di riimborso
È il contratto giuridico usato per indicare qualsiasi forma di prestito, ma per tutti è più comunemente conosciuto come il mutuo.
Di cosa si tratta? Il significato di mutuo può essere riassunto come un prestito di denaro mediante un accordo, che viene consegnato ad una parte (il mutuante) all’altra (il mutuatario) con l’obbligo della restituizione entro i termini prestabiliti dal contratto di mutuo.
Le sue radici affondano sin dai tempi del diritto romano classico, quando il ‘mutuum’ era inteso come un bene fungibile e consumabile (ad esempio i beni di prima necessità quali il cibo) che veniva trasferito da mutuatario al mutuante.
A quei tempi però il mutuo aveva un carattere gratuito, ed il beneficiario doveva soltanto restituire il bene ricevuto senza oneri od interessi.
Oggi invece il mutuo viene regolamentato dall’articolo 1813 del Codice Civile, il quale statuisce che a carico del beneficiario vi sia una “obbligazione restitutoria” ed il mutuo stesso deve essere utilizzato per “un preciso scopo” (come ad esempio l’acquisto della prima casa).
Chi Eroga i Mutui?
Quali sono gli enti che erogano i mutui? Ed in base a quali garanzie il mutuo viene concesso? Procediamo per ordine.
Il mutuo più comune è quello erogato dalle banche: nella stragrande maggioranza dei casi, il prestito di denaro da parte del mutuante viene chiesto per l’acquisto di beni immobili, attraverso un contratto (il contratto di mutuo) che di fatto trasforma il richiedente nel proprietario della somma di denaro concessa in prestito. Tale finanziamento viene erogato in base a degli interessi determinati dal contratto tra le parti, dunque il mutuo viene definito a titolo oneroso.
Banche Tradizionali
La distinzione nella tipologia di prestito viene scandita dall’ente che eroga la somma di denaro richiesta dal mutuante. Sono le banche tradizionali ad erogare il credito ad un tasso di interesse cosiddetto attivo, vale a dire con fonti di guadagni per l’ente che emette il credito. Questi introiti per le banche tradizionali vengono definiti percentuale di riserva obbligatoria del denaro versato dai propri clienti, ed è per questo che i mutui tradizionali hanno degli interessi che vengono definiti convenzionali, cioè stabiliti dalle parti che sottoscrivono l’accordo.
Istituti di Credito
Ci sono poi gli istituti di credito, categorie ben specifiche di banche che si occupano dei prestiti a medio e lungo termine e che si distinguono in istituti di credito ordinario (per i finanziamenti di liquidità a breve termine alle imprese) ed istituti di credito a medio e lungo termine (specializzate nel finanziamento degli investimenti). Le più comuni sono le casse di risparmio, tra le cui attività principali rientra l’accettare dal pubblico depositi o altri fondi rimborsabili e nel concedere crediti per proprio conto.
Società Finanziarie
Le società finanziarie invece vengono definite imprese la cui peculiarità è l’intermediazione: esse infatti si occupano di operazioni di cambio che prevedono la partecipazione attiva di più parti che partecipano alla concessione di finanziamenti con operazioni di prestito, leasing finanziario ed operazioni di proprio conto o conto terzi.
I contratti di mutuo possono essere differenti in funzione di:
- Durata: viene stabilito dalla legge ed è compreso in un periodo di tempo che può andare dai 5 ai 40 anni, anche se difficilmente viene concesso un mutuo superiore ai 30 anni. I termini per la restituzione vengono nel contratto di mutuo, il quale deve essere in favore di entrambe le parti e, nel caso in cui sia a titolo gratuito, a favore del mutuatario.
- finalità: il mutuo deve essere giustificato, dunque è impensabile accedervi senza una valida spiegazione che dovrà essere fornita all’ente cui viene richiesto. Le banche sono favorevoli all’erogazione di danaro nel caso in cui la richiesta da parte del mutuante è finalizzata all’acquisizione o alla rivalutazione del patrimonio edilizio. Questi aspetti rientrano nelle garanzie di mutuo, che possono essere esercitate attraverso gli atti fideiussori o le ipoteche qualora non venissero rispettati gli accordi previsti dal contratto di mutuo.
- acquisto immobile: meglio conosciuto come mutuo immobiliare, questa tipologia di prestito viene stipulato attraverso un contratto di virtù con il quale viene consegnato all’acquirente della casa la somma di denaro necessaria. Quando il contratto di mutuo viene stipulato, viene costituita una ipoteca sul bene immobile a garanzia della restituzione del prestito. Modalità e tempi per la restituzione determinano il prezzo del mutuo, ovvero gli interessi a carico del mutuante.
- costruzione immobile: è una tipologia di mutuo che viene concesso a chi ha intenzione di costruire una nuova casa. possono farne richiesta i soggetti privati, come ad esempio le imprese, e la differenza sostanziale con il prestito concesso a chi invece intende comprare casa sta nel fatto che il credito viene erogato gradualmente dopo la presentazione di alcuni documenti specifici e non in un’unica soluzione. Questa soluzione però prevede che la banca ponga un limite massimo della durata dei lavori corrispondente a 36 mesi.
- ristrutturazione immobile: riguarda non solo il restyling dei locali e la loro messa in sicurezza, ma anche l’ammodernamento degli impianti e tutti gli interventi interni ed esterni che riguardano l’edificio oggetto di lavori. Te tipologie di mutuo per la ristrutturazione sono tre: la ristrutturazione con manutenzione ordinariao "piccole opere"; la ristrutturazione con manutenzione straordinaria o "piccole opere"; la ristrutturazione con "grandi opere". Per la manutenzione o ristrutturazione degli immobili, dal 1997 è prevista una detrazione fiscale detraibile sull’imposta del reddito pari al 19% sugli oneri passivi, accessori e sulle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
- mancata liquidità: in questi casi si può accedere al mutuo di liquidità. Si tratta di un prestito personale, senza garanzie reali e senza alcuna giustificazione, che viene concesso a chi possiede un appartamento non ipotecato e necessita di un prestito garantito dal proprio immobile a un tasso solitamente più vantaggioso, con rate più basse nonostante la presenza di costi accessori più elevati (che però vengono diluiti in più anni). Viene anche definito mutuo ibrido, poiché è una via di mezzo tra il mutuo ipotecario ed il prestito personale, ed è concesso in base alla capacità di rimborso del mutuatario.
- tassi di interesse: i TAN (ovvero i tassi annui nominali) applicati ad un mutuo vengono determinati dall’addizione tra Euribor e Spread in caso di tasso variabile, e dalla somma dell’indice Eurirs con lo Spread, più il TAEG, cioè il tasso annuo effettivo globale che viene anche chiamato ISC, l’indicatore sintetico di costo che include anche i costi iniziali e periodici sostenuti per accedere al mutuo. Quando le banche acquistano denaro dalle banche centrali,lo fanno al costo dell'Euribor o dell'Eurirs; a questa percentuale poi aggiungono lo spread (loro guadagno) e rivendono denaro (prestiti o mutui) al tasso finale. Ecco spiegato da cosa viene determinato il tasso di interesse sul mutuo ed il perché delle oscillazioni che possono variare per vari fattori, in primis le oscillazioni del mercato.
- tasso fisso: la sua peculiarità è l’importo costante della rata per tutta la durata del mutuo. Il TAN (tasso annuo nominale) fisso è composto da IRS 10anni arrotondato ai 10 centesimi superiori rilavato alla data della stipulato +Spread 0,30% per un importo finanziato fino al 70% per la durata di 20 anni sugli immobili con un valore di circa 200mila euro. In altre parole, il tasso fisso conviene perché ha una rata costante per tutta la durata del mutuo che lascia dormire sonni tranquilli, non ha spese per incasso rata e permette di conoscere esattamente l’importo da pagare.
- tasso variabile: con il prezzo del denaro basso (come negli ultimi anni) conviene accedere a questa tipologia di mutuo. Il tasso variabile dipende infatti dall’oscillazione delle borse ed è direttamente correlato all’indice di riferimento legato al costo del danaro. L’indice di riferimento per stabilire gli interessi è l’Euribor. È di sicuro una scommessa, per il mutuante: se l’indice aumenta, lieviterà anche la rata da pagare. Viceversa, diminuirà.
- tasso misto: è una forma ibrida tra il tasso misto e variabile. Si parte da una rata fissa che può variare durante la durata del mutuo se il mutuatario ha la possibilità di pagare a seconda delle variazioni delle condizioni di mercato e dunque dei tassi. I mutui a tasso misto sono più cari di circa lo 0,2% rispetto a quelli variabili e possono consentire di cambiare tasso solo in finestre temporali pre-concordate con la banca.
Come Scegliere e Ottenere un Mutuo
La scelta del tipo di mutuo ricade sulle condizioni di mercato favorevoli per ciò che riguarda i livelli dei tassi di base (Euribor per i variabili e Irs per i fissi) e dall’andamento dello Spread. Fino all’estate del 2019, assicura la Banca Centrale Europea (BCE), non ci saranno grandi novità sul cambio: gli indici bassi permettono dunque di accedere a condizioni più vantaggiose ai mutui per l’acquisto di beni immobili.
Cosa significa? Le banche attualmente hanno un atteggiamento concorrenziale che hanno abbassato i tassi variabili fino allo 0,4% ed i fissi tra l’1,2% ed l’1,4%.
Dopo aver scelto la banca più conveniente non resta che richiedere il mutuo attraverso la domanda di finanziamento, un questionario in cui vengono richiesti i dati anagrafici del richiedente il finanziamento, l’occupazione attuale (se lavoratore autonomo o dipendente), il reddito netto mensile e quello annuale, la descrizione delle sue unità immobiliari in suo possesso e una dichiarazione di non avere debiti o di averne, chiarendo in quest’ultimo caso la topologia di importo o l’identità dei creditori.
Spese da Sostenere
Oltre al costo del mutuo determinato dagli interessi pattuiti, il mutuatario dovrà corrispondere una serie di spese che vanno dalle spese di istruttoria della pratica alle spese notarili, dalle spese di perizia ai costi dell’imposta sostitutiva, dai costi assicurativi all’estinzione anticipata. Prima di accedere al mutuo, bisogna valutare quindi queste voci che sono dei pagamenti che possono incidere non poco sulla stipula del contratto di mutuo con la banca.
Gli Indici
Gli indici utili per la valutazione del mutuo sono i seguenti: Euribor (Euro Interbank Offered Rate) è ritenuto il più affidabile per la quasi totalità delle banche per rilevare l’andamento quotidiano del mercato ed il tasso medio attraverso il quale avvengono le transazioni finanziarie tra banche europee, per definire l'oscillazione delle rate dei mutui a tasso variabile; l’Euro Interest Rate Swap, anche conosciuto come Eurirs (IRS), è l’indice che si ricava dalla media calcolata della quotazione attraverso cui le Banche europee stipulano accordi speciali (le operazioni di SWAP) e con cui si impegnano ad assumersi carico dei rischi durante gli interventi speculativi.
Le banche che erogano i mutui utilizzano questo indice di riferimento nel caso in cui il cliente mutuatario voglia aprire un mutuo a tasso fisso, poiché garantisce una maggiore copertura se i tassi dovessero subire dei rialzi.
Come già detto, il TAN (Tasso Annuo Nominale) è l’indice di riferimento che rappresenta l'interesse da corrispondere annualmente all'istituto mutuante e gli interessi non sono annuali, ma diluiti ad ogni rata; il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), invece, è un indicatore che considera il pagamento rateale e non prevede, di conseguenza, nessun rimborso degli interessi maturati da parte del debitore durante l'anno, e non viene usato per il calcolo delle rate ma come strumento di comparazione tra i mutui.
L’Indicatore Sintetico di Costo (ISC) viene calcolato in conformità alla disciplina sul TAEG ed il suo indice comprende tutte quelle spese (interessi, spese di apertura, spese assicurative, ecc.) indicate nell'ordinamento creato per il TAEG.
Il tasso BCE (TUR) è l'indice di riferimento bancario europeo che definisce il costo del denaro e viene applicato dalla stessa Banca Centrale Europea come tasso d'interesse nelle manovre di rifinanziamento alle banche d'Europa.
Il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) è l’indice di riferimento usato per stabilire se il tasso di interesse applicato al mutuo è più alto di quello fissato dallo Stato (si profilerebbe il reato d’usura) e viene divulgato in Gazzetta Ufficiale dopo esser stato rilevato ogni tre mesi dal Ministero del Tesoro.
Le Tasse
Oltre agli interessi del mutuo concesso da una banca, bisogna sapere che i costi iniziali quando si accende un mutuo possono lievitare a causa delle spese accessorie da sostenere: il calcolo dovrà tenere conto delle spese di istruttoria della pratica, che consentirà alla banca di verificare se si può accedere o meno al mutuo (tra i 150 ed i 300 euro, oppure fino ad un massimo del 0,5% dell’importo finanziato ), le spese di perizia, per verificare se vi sono anomalie o abusi edilizi (fino a 300 euro), le spese notarili, il costo dell’imposta sostitutiva che sostituite l’imposta catastale, ipotecaria e di registro e che per l’acquisto della prima casa non supera lo 0,25% (per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della seconda casa, invece, si applica l’aliquota del 2%), i costi assicurativi obbligatori, quali ad esempio quelli antincendio, che vengono stimati in base al valore della casa, e l’estinzione anticipata del mutuo.
Le condizioni dell’imposta sostitutiva prevedono che il mutuo sia di durata superiore a 18 mesi.
I Tassi
I tassi d’interesse rappresentano la percentuale d’interesse sul prestito erogato dalla banca. È la remunerazione che spetta al prestatore e che viene espressa con una percentuale da corrispondere per un dato periodo ed in base alla somma di denaro prestata. Vengono anche considerati indicatori del costo del denaro, ed il debitore si impegna a pagare una somma superiore a quella ricevuta e su cui maturano appunto gli interessi. Il tasso d'interesse può cambiare anche in base alla moneta di riferimento, al rischio connesso alla solvibilità del debitore e alla lunghezza del periodo di riferimento.
Il Piano di Rimborso
Meglio conosciuto come piano di ammortamento, è un documento che definisce la modalità di rimborso del mutuo. Una procedura di rimborso del finanziamento che prevede la suddivisione delle rate del mutuo acceso e i determinati intervalli di tempo con i quali verrà estinto il debito contratto. Questo tipo di piano permette di suddividere il debito in varie rate, al termine delle quali il debito si considera estinto. Il più comune è quello con rate costanti (sistema alla francese”), vale a dire con una cifra da rimborsare che resta la stessa ogni mese, ma esistono anche piani crescenti o decrescenti (con quote di rimborso variabili nel tempo) che vengono ricalcolati in base ad ogni variazione del tasso.
Garanzie Richieste
Le banche richiedono garanzie ai mutuatari. Il rischio è che le rate possano non essere pagare, e per evitare questi spiacevoli inadempimenti si tutelano con delle garanzie che che possono essere definite reali (mutui garantiti con periodi superiori ai 5 anni) o meno (mutui cohografari, con accordi inferiori ai 5 anni).
L'ipoteca, la fideiussione del mutuo, le polizze assicurative (come l’assicurazione mutuo incendio e scoppio) ed i tassi di mora vengono utilizzati dagli enti mutuanti per assicurarsi in qualche modo la restituzione del credito rilasciato. Con l'ipoteca, ad esempio, se il debitore non dovesse pagare le rate previste per l'estinzione del debito, l'istituto creditore ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.
La fideiussione del mutuo ipotecario invece permette alle banche di richiedere al creditore la presenza di una terza persona (solitamente un familiare) a fare da garante per il soggetto mutuatario che si assume le responsabilità nel caso di inadempimento, e deve essere scritta.
È prevista anche la possibilità di stipulare polizze assicurative (come l’assicurazione mutuo obbligatoria) che permettano alle banche di avere maggiori garanzie sul prestito erogato e l’assicurazione vita per il mutuo casa, che offrono assistenza in caso di morte, malattia, infortunio grave o perdita del lavoro per fornire un sostegno economico ai propri familiari e continuare a pagare le rate del mutuo per non perdere l’immobile.
Garanzie Offerte a Tutela del Consumatore
Per tutelarsi dai tassi usurai e verificare che siano effettivamente stabili, il mutuante potrà pretendere trasparenza in fase di stipula del contratto di mutuo attraverso la verifica del limite del tasso d'interesse stabilito dalla legge, oltre il quale si parla di tasso d'interesse usuraio.
Quando il tasso d’interesse supera un valore di riferimento (tasso soglia) calcolato trimestralmente dalla Banca d'Italia ci troviamo di fronte ad un reato. Stando alla legge, il tasso usuraio viene considerato anche quando è incongruente rispetto al prestito ricevuto: il codice penale, infatti, chiarisce che il tasso usuraio è perseguibile quando il creditore si fa pagare (o promettere di dare) interessi o altri vantaggi usurai in cambio di un prestito di denaro (o di una prestazione di altra utilità), ma anche quando sono irragionevoli, specie se il richiedente al momento della stipula del mutuo si trovava in condizioni economicamente critiche.
