Normativa Aggiornata sui Mutui e Tutela del Consumatore

Sono sempre di più gli italiani che fanno ricorso a finanziamenti di medio-lungo termine erogati dagli istituti di credito per acquistare o ristrutturare un immobile. Con la stipula del contratto di mutuo il richiedente si impegna a restituire alla banca la somma ricevuta in prestito pagando delle rate periodiche comprensive del capitale e degli interessi. La normativa italiana e, a partire dal 1997, anche quella europea prevedono una serie di garanzie a favore dei consumatori che decidono di stipulare un contratto di mutuo. Il codice del consumo, il prospetto di sintesi e l'Esis concorrono infatti tutti ad un unico scopo: aiutare le persone a valutare il mutuo evitando così brutte sorprese. Vediamo adesso, nel dettaglio, la tutela offerta dall'attuale normativa al consumatore.

Il Codice del consumo

Il nostro ordinamento prevede tutta una serie di norme volte a offrire garanzia al consumatore nel momento in cui stipula un contratto con un professionista. Nel tempo tutte queste norme sono state rielaborate e riorganizzate dando vita ad una disciplina organica confluita nel Codice del consumo (introdotto nel 2005) che oggi si occupa anche di tutelare chi stipula contratti di mutuo con gli istituti bancari. Le norme contenute all'interno del Codice del consumo hanno lo scopo di equilibrare le rispettive posizioni delle parti contrattuali, offrendo la giusta tutela al consumatore, ossia alla parte debole del rapporto contrattuale, ed evitando abusi da parte del contraente forte.

Codice del consumo: cosa prescrive in materia di contratti di mutuo

Ogni contratto di mutuo prevede, nella parte finale, una formula che recita: fatte salve le disposizioni inderogabili contenute nel Codice del consumo. Ciò significa che se all'interno del contratto di mutuo vengono inserite delle clausole in contrasto con quanto stabilito dalla disciplina del Codice del consumo queste sono nulle e non producono effetti. Tra le principali clausole abusive ricordiamo quelle che stabiliscono:

• come unico foro competente, in caso di controversie tra banca e sottoscrittore del mutuo, quello del luogo in cui ha sede l'Istituto bancario;
• che gli estratti conto della banca fanno piena prova contro il cliente;
• che l'Istituto di credito può sciogliere il rapporto contrattuale in qualsiasi momento in caso di inadempimento di obblighi troppo generici o poco significativi;
• limiti importanti all'utilizzo dell'immobile concesso in garanzia.

Sono anche clausole abusive quelle che impediscono:

• di richiedere la cancellazione dell'ipoteca sull'immobile offerto in garanzia, una volta estinto il prestito;
• l'alienazione dell'immobile.

Nel contratto non possono inoltre essere inserite clausole che permettono all'istituto bancario di modificare unilateralmente le condizioni contrattuali, compreso il tasso d'interesse, senza che esista una giusta causa. Alla base della tutela del consumatore ci sono esigenze di trasparenza che impongono alle banche di fornire ai loro clienti dei prospetti informativi che contengano, in maniera dettagliata, informazioni riguardanti le condizioni economiche e i tassi d'interesse applicati ai mutui nonché le clausole inserite nel contratto. Insieme al prospetto informativo la banca deve consegnare al cliente anche copia del contratto.

Documento di sintesi

Altro importante documento a tutela del consumatore, come già anticipato, è il documento di sintesi del mutuo che riporta, in modo sintetico, le principali condizioni economiche del rapporto contrattuale e nello stesso ordine seguito nel foglio informativo. Deve essere fornito al cliente, su sua richiesta, prima della stipula del contratto di mutuo. Si tratta di un documento semplice, facilmente consultabile, che garantisce una rapida comprensione delle condizioni contrattuali, compreso il costo e gli interessi applicati al prestito e viene redatto secondo alcuni modelli forniti dalla Banca d'Italia. Infine, nei contratti di mutuo a tasso fisso il documento di sintesi deve riportare anche il piano di ammortamento.

Il prospetto informativo standardizzato a livello europeo (Esis)

Nel 1997 a livello europeo è stato introdotto il Codice di condotta europeo per i mutui casa. L'adesione al Codice è discrezionale anche se va sottolineato che quasi tutti gli istituti bancari italiani lo hanno sottoscritto. Nello sportello di ogni banca quindi è possibile ricevere un preventivo basato sullo standard del Codice avendo così la possibilità di venire a conoscenza di informazioni chiare e complete e confrontare, con estrema semplicità, le offerte dei vari istituti di credito. Il prospetto Esis si compone di 15 punti che forniscono informazioni estremamente importanti, tra cui:

• il nome della banca che eroga il mutuo;
• il tipo di finanziamento;
• il Tan (tasso annuo nominale) e il Taeg (tasso annuo effettivo globale);
• l'importo richiesto in prestito;
• la durata del prestito;
• il numero complessivo e l'importo di ciascuna rata;
• le spese connesse all'apertura del contratto di finanziamento;
• piano di ammortamento;
• le condizioni necessarie e l'applicazione di eventuali penali in caso di rimborso anticipato della somma ricevuta a titolo di finanziamento.

Ulteriore garanzia per il consumatore: l'assicurazione mutuo

Ormai quando ci si rivolge alla banca per chiedere un mutuo finalizzato all'acquisto di un immobile, l'istituto bancario richiede la sottoscrizione di un'assicurazione mutuo obbligatoria. La polizza mutuo viene firmata insieme al contratto di mutuo tramite una compagnia assicurativa convenzionata con la banca che concede il prestito ma il cliente può anche scegliere una compagnia diversa. L'assicurazione mutuo permette ai cittadini che stipulano un contratto di finanziamento con la banca di tutelarsi nel caso in cui non siano temporaneamente in grado di rimborsare le rate del prestito.