Scadenza Naturale e Tacito Rinnovo per le Locazioni

Cosa prevede il Codice Civile in quanto a tacito rinnovo e scadenza naturale dei contratti di locazione.

Scadenza Naturale e Tacito Rinnovo per le Locazioni
Data pubblicazione 2020-04-22

La durata del contratto di affitto è regolamentato da una serie di articoli del Codice Civile per cui, per evitare brutte sorprese, è necessario conoscere in maniera approfondita l’argomento. Al termine della locazione infatti si possono prefigurare diverse situazioni a prescindere dalla durata ed in particolare il rinnovo naturale oppure il tacito rinnovo. Inoltre, la legge prevede una serie di situazioni che danno la possibilità sia al proprietario dell’immobile che allo stesso conduttore di poter recedere dal contratto anche nel caso in cui la disdetta non sia avvenuta con le tempistiche previste. Esistono tante opportunità molto interessanti per il locatore nel caso in cui l’inquilino non si stia comportamento in maniera idonea e magari stia danneggiando lo stesso immobile. Tra l'altro, è bene ricordare, come ci siano diverse assicurazioni dedicate al settore casa che tutelano opportunamente sia il proprietario che l'affittuario.

La durata del contratto di locazione

Rispetto a quanto succedeva in passato, oggi i contratti di locazione sono regolamentati da alcuni articoli contenuti nel Codice Civile. Articoli che, peraltro, non permettono più ai proprietari di immobili e agli affittuari di poter scegliere durate personalizzate ed arbitrarie. Infatti il codice civile stabilisce dei format standard a cui tutti devono attenersi. Tra le durate più diffuse ed utilizzate c’è la soluzione che prevede 4 anni più ulteriore rinnovo automatico di ulteriori 4 anni che peraltro è anche la minore per entità.

Disdetta del contratto di locazione, attenzioni a tempi e modalità

Il concetto che sta alla base del tacito rinnovo e del rinnovo naturale dei contratti di locazione è il mancato invio, da almeno una delle parti, della disdetta. Infatti, in mancanza di disdetta, c’è l’automatico rinnovo alle medesime condizioni sia per quanto concerne la durata e sia per quanto riguarda l’entità mensile del canone. A tal proposito, ricordiamo che la disdetta deve essere inviata all’altra parte, per mezzo di raccomandata a.r., almeno 6 mesi prima dalla data di scadenza del contratto. Nel caso in cui la disdetta dovesse arrivare in ritardo, allora tale volontà da parte del proprietario oppure del locatario sarà valida per la seguente scadenza del contratto.

Che cosa si intende per tacito rinnovo e quando si applica

Il tacito rinnovo, secondo quanto previsto dal Codice Civile, si ha quando il locatore continua ad usufruire dell’immobile anche una volta terminato il contratto di locazione. In questo ha un ruolo anche il proprietario che continua a percepire il canone mensile. Nel caso in cui si dovessero prefigurare queste situazioni, il contratto sarà automaticamente rinnovato per lo stesso periodo di tempo. Diverso è il caso in cui c’è stata la disdetta da parte del proprietario e l’affittuario continua a restare nel locale e a pagare il canone mensile. In questa situazione il proprietario può agire in qualsiasi momento ed ottenere la restituzione del bene.

Cosa succede alla prima scadenza del contratto

I contratti di locazioni sono previsti nelle forme 4 + 4 anni per il canone libero (durata minima) e 3 + 2 nel caso di canone concordato. Ma cosa succede ad esempio alla fine dei primi 4 anni di contratto? Può essere terminato soltanto con disdetta da comunicare entro 6 mesi prima della scadenza e soltanto in concomitanza di alcune specifiche situazioni ed in particolare se il proprietario vuole adibire l’immobile per un’attività commerciale oppure per uno studio privato o magari se deve essere utilizzato per un figlio, un coniuge oppure genitori e parenti di secondo grado. Altre situazioni contemplate sono l’esigenza di vendere l’immobile, se l’affittuario non lo utilizzi in maniera continuativa nel tempo o se ha un giustificato motivo per farlo.

Come comportarsi alla seconda scadenza del contratto

Diversa è la situazione alla seconda scadenza del contratto di locazione ed ossia, continuando ad utilizzare l’esempio della tipologia 4 + 4 anni, dopo che sono passati 8 anni dall’inizio del contratto stesso. In questa situazione si deve ugualmente inviare la disdetta sia per il locatore che per il conduttore nel caso si voglia terminare il tutto. In caso contrario si potrà procedere con il rinnovo sia con le medesime condizioni (durata e canone mensile) e sia concordando nuove condizioni che soddisfino entrambi.

Modalità di comunicazione della disdetta

Per cessare un contratto di locazione è necessario comunicare con le modalità previste dal Codice Civile, la disdetta alla controparte. In particolare essa va comunicata almeno 6 mesi prima della scadenza a pena della decadenza a mezzo di raccomandata a. r. Una volta ricevuta la disdetta, la controparte può accettare il tutto oppure inviare una controproposta di rinnovo modificando le condizioni precedenti sia per quanto concerne la durata che il canone. Da sottolineare che seppure l’inquilino riconsegni l’immobile prima della scadenza al proprietario, comunque il pagamento del canone non cesserà anticipatamente.

Come comportarsi in caso di proposta di rinnovo

Il locatore o magari l’inquilino può presentare proposta di rinnovo nonostante la comunicazione di disdetta da parte dell’altra parte. La proposta, se non sia in risposta ad una disdetta, deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. L’altra parte ha facoltà di rispondere entro un massimo di 60 giorni dalla ricezione. In caso di mancata risposta, il contratto cesserà automaticamente. Nella proposta vanno indicati tutti i vincoli e le caratteristiche (durata, canone, etc..). Naturalmente la parte che la riceva può rifiutarla, accettarla oppure presentare la controproposta.