Estinzione Anticipata Mutuo: Cos'è e Come Funziona?

Parziali e totali, tassi fissi e calcoli: tutto quello che c’è da sapere per risparmiare quando si intende estinguere il mutuo in anticipo e quali sono le soluzioni più convenienti

Estinzione Anticipata Mutuo: Cos'è e Come Funziona?
Data pubblicazione 2019-03-04

Estinguere il mutuo prima della scadenza del finanziamento, è un’occasione ghiotta che viene concessa ai mutuatari che scoprono di avere le possibilità economiche per farlo ed intendono liberarsi del fardello delle rate.

Un pensiero e – soprattutto – una spesa in meno, reso possibile dalla legge Bersani del 2007, quella che tra l’altro prevede l’estinzione anticipata del mutuo: prima dell’entrata in vigore della normativa, e cioè dell’aprile di quell’anno, i beneficiari del prestito erano costretti a dover pagare una penale anche salata. Oggi invece esiste un tetto massimo ed una riduzione delle sanzioni in caso di estinzione del mutuo prima dei termini previsti, con la possibilità da parte del mutuatario di chiedere alla banca o all’ente che ha erogato il prestito di abbassare i tassi applicati fino ai limiti previsti dalla legge e di rivedere le aliquote applicate in base alla tipologia di tasso che è stato utilizzato per valutare il mutuo.

Una soluzione che conviene, ma che deve tener conto della presenza o meno delle penali previste prima dell’anno 2007 e che variano a seconda del capitale da restituire, della durata di apertura e di chiusura del contratto, ed al tipo di finanziamento: e cioè se siamo di fronte ad una estinzione anticipata del mutuo a tasso fisso, misto o variabile.

Esistono due modi per estinguere il mutuo prima del tempo: l’estinzione anticipata totale del mutuo e l’estinzione parziale del mutuo. Due opportunità che però hanno delle caratteristiche diverse e che vengono ponderate in base alle condizioni economiche che possono improvvisamente cambiare. In genere, la liquidazione del Tfr, oppure una vincita e ancora una eredità improvvisa, possono permettere di estinguere il mutuo.

Attenzione, però: come accennato, tra l’estinzione parziale e quella totale ci sono delle differenze. Ecco quali sono.

Estinzione Parziale Mutuo

L’articolo 40 del Testo Unico Bancario, al comma 1, stabilisce che l’estinzione parziale del mutuo è “la facoltà del debitore di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito”. Ciò può avvenire quando il contraente versa alla banca una somma che viene sottratta dal debito residuo, deducendolo quindi dal mutuo dal capitale versato anticipatamente. 

In tal modo, la banca non potrà richiedere più alcun interesse su quella quota, per tutta la durata rimanente del mutuo, ed in questo caso si parla di estinzione. 

Con l’estinzione parziale si può incidere proporzionalmente sull’entità della rata, a seconda dell’importo reso anticipatamente alla banca. La durata della rata del rimborso può essere anche accorciata, ma ciò deve essere espressamente previsto dal contratto. Dunque, bisogna accertarsene prima.

Un vantaggio da non sottovalutare. Alcune tipologie di contratti di mutuo, infatti, contemplano la possibilità di mantenere la stessa rata in cambio di una riduzione della durata residua del rimborso: in questo modo, assieme alla riduzione della durata viene anche abbattuto il debito residuo.

Estinzione Completa Mutuo

Con l’estinzione completa del mutuo il debito residuo contratto con la banca o con l’istituto che lo ha erogato viene rimborsato in un’unica soluzione. In pratica, il finanziamento viene definitivamente chiuso ed è per questo che viene anche definito estinzione anticipata totale.

Se da una parte è vantaggioso chiudere i conti in anticipo e non avere più il peso continuo di dover pagare mensilmente la quota prevista dal contratto stipulato, dall’altro bisogna considerare alcune incognite derivanti dai potenziali costi aggiuntivi. Ecco perché conviene sempre effettuare prima il calcolo dell’estinzione completa del mutuo, onde evitare brutte sorprese.

Quali sono questi costi se si celano dietro la possibilità di rimborsare in un’unica soluzione il mutuo?

Per costi aggiuntivi che dovranno essere calcolati in anticipo si intendono:

  • Il pagamento delle eventuali penali (va ricordato, se il mutuo è stato contratto prima della legge Bersani del 2 aprile 2007);
  • Le spese amministrative;
  • Gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo (i cosiddetti “dietimi giornalieri”).

Estinzione del Mutuo: Quando Conviene Farla?

Conviene dunque estinguere anticipatamente il mutuo? Dipende da quando è stato acceso e, soprattutto, se sono già stati versati gli interessi. Sì perché estinguere un mutuo conviene a chi lo ha acceso da poco tempo, evitando così di ripagare gli interessi.

Il piano di ammortamento alla francese, applicato da quasi tutti gli istituti di credito e dalle banche italiana, prevede infatti che gli interessi debbano essere ripagati prima del capitale, dunque l’estinzione conviene se il rimborso è all’inizio. Se la maggior parte degli interessi non sono stati ancora versati, quindi, questa soluzione è tra le migliori. Ma in caso di rate già pagate, la convenienza diminuisce: gli interessi maturati peseranno non poco sull’estinzione, determinando un costo aggiuntivo che non era previsto.

Calcolo Estinzione Anticipata Mutuo

Il calcolo dell’estinzione anticipata del mutuo, sia parziale che totale, può essere soggetto ad un limite temporale per la nuova contrattazione delle rate (un periodo di 18 mesi) prima dei quali non è possibile estinguere il debito. Questo tipo di limite viene utilizzato da alcuni istituti finanziari e bancari per tutelare il cosiddetto requisito di finanziamento a medio-lungo termine, fondamentale per la qualifica dei mutui fondiari.

In tutti i casi, esistono degli strumenti, anche online, che permettono di determinare quanto sia realmente conveniente estinguerlo: questi calcolatori per l’estinzione anticipata del mutuo includono anche il calcolo del “rendimento implicito”, vale a dire quanto sia realmente opportuno e estinguere il mutuo totalmente o parzialmente e quanto si risparmia.

Quando si chiede l’estinzione parziale del mutuo, il denaro versato per estinguerlo anticipatamente viene dedotto dal residuo di mutuo da versare. La banca non può chiedere interessi su quella quota per la durata restante del mutuo, mentre la rata sarà ricalcolata in proporzione alla somma versata per estinguere parte del debito.

Può succedere che le banche propongano di mantenere la stessa rata, ma ridurre la durata del rimborso: in tal modo si può ridurre la durata sommandola all’abbattimento concreto del debito residuo.

Come abbiamo già avuto modo di vedere, all’importo da corrispondere si potrebbe applicare la penale di estinzione e, oltre ai costi amministrativi per l’estinzione, si aggiungono i “dietimi giornalieri”, che vengono calcolati al tasso del mutuo e si ricavano moltiplicando il debito residuo per il numero dei giorni e per il tasso giornaliero (che a sua volta si calcola dividendo il valore del tasso annuo per 365).

Assicurazione sul Mutuo

L’assicurazione sul mutuo è obbligatoria quando si tratta di accendere un prestito per l’acquisto della prima casa. Questo tipo di polizza serve a tutelare sia il richiedente che le banche, per garantire una copertura totale in caso di danni derivanti da incendi, calamità naturali o esplosioni, o nei casi in cui possano cambiare le disponibilità economiche del mutuatario (ad esempio, perdita di lavoro, infortuni, malattie e morte). A questa pagina puoi ottenere maggiori informazioni sull'assicurazione mutuo.

Il cliente può scegliere autonomamente entro dieci giorni lavoratori di tempo la polizza più conveniente sul mercato, mentre l’ente erogante ha l’obbligo di sottoporre al futuro mutuatario almeno due preventivi di compagnie assicurative che non hanno legami con l’ente stesso. Questa possibilità – statuita dal Decreto Liberalizzazioni – è stata inserita per agevolare coloro i quali hanno intenzione di accedere ad un mutuo senza però trovarsi dinanzi a a polizze vita decisamente troppo onerose.

Categoria: Casa Famiglia