Nuda Proprietà: Cos’è e Quali Sono i Suoi Vantaggi

Una guida completa alla nuda proprietà: come vendere il proprio immobile tenendo per sé l’usufrutto

Nuda Proprietà: Cos’è e Quali Sono i Suoi Vantaggi
Data pubblicazione 2018-11-28

Nuda proprietà e diritto di abitazione, ossia come vendere la propria casa mantenendo il diritto di viverci oppure fare un buon investimento. La vendita della nuda proprietà viene utilizzata dal proprietario di un immobile nel caso in cui abbia la necessità di liquidi mantenendo l’usufrutto dello stesso. L’acquisto in genere lo fa chi ha bisogno di investire senza necessariamente entrare in possesso dell’immobile subito, acquisendolo per questo a prezzi agevolati.

La crisi ha incentivato il ricorso a questa soluzione di vendita, tanto che i dati registrano un aumento delle vendite di immobili in nuda proprietà.

Per capire la nuda proprietà come funziona ecco una guida completa all’argomento.

Cos’è la nuda proprietà

Chi vende la nuda proprietà vende il valore dell’immobile alienato perché mantiene il diritto di viverci.

Secondo l’ex articolo 832 Cc il titolare del diritto di proprietà può disporre di godere dell’immobile in maniera esclusiva ricavando dallo stesso un reddito con il cosiddetto valore di scambio, costituendo i diritti reali di godimento.

Il diritto di proprietà però viene compromesso quando si è in presenza di diritti reali come l’usufrutto, ossia quando il proprietario conserva solo la nuda proprietà ma non può utilizzare l’immobile fino a quando l’usufrutto non verrà estinto.

Per capire a fondo la nuda proprietà cosa è occorre allora capire quali sono i poteri del nudo proprietario.

Poteri del nudo proprietario

A chiarire come funziona la nuda proprietà e l’usufrutto e quindi a stabilire i poteri del proprietario dell’immobile è l’ex articolo 978 Cc e seguenti. Gli articoli in questione affermano che l’usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell’uomo e comunque non può eccedere la vita dell’usufruttuario.

In pratica l’usufruttuario, ossia colui che ha venduto la nuda proprietà, gode del bene che però è di un altro soggetto, il nudo proprietario. È un diritto reale di godimento di un bene altrui ma temporaneo perché non può mai andare oltre la vita dell’usufruttuario oppure, nel caso in cui quest’ultimo non sia una persona fisica ma giuridica, oltre i 30 anni.

Il proprietario dell’immobile quindi, nel momento in cui vende non ha più la proprietà del bene ma potrà continuare a goderne per il resto della sua vita grazie all’usufrutto. Al momento del decesso, si estinguerà anche l’usufrutto e il proprietario potrà entrare in possesso dell’immobile.

In questo momento si uniscono il diritto reale minore e la nuda proprietà in capo al titolare.

Riassumendo quindi nel caso in cui nel contratto di vendita della nuda proprietà ci sia il diritto all’usufrutto da parte del venditore, l’acquirente non avrà il diritto di godimento che resterà in capo all’usufruttuario fino alla sua morte ma solo la nuda proprietà. Al momento del decesso del venditore usufruttuario, il diritto reale minore e la nuda proprietà coincideranno e spetteranno all’acquirente-proprietario.

Consolidazione

L’usufrutto quindi si può estinguere in due casi:

  • Decesso dell’usufruttuario
  • Trascorsi 30 anni nel caso in cui l’usufruttuario non sia persona fisica ma giuridica.

Una volta estinto l’usufrutto, scomparsa la causa che ha compresso il diritto, la proprietà riacquista “elasticità”, ossia riacquista la sua pienezza attraverso la consolidazione.

Nel momento in cui si riuniscono il diritto reale minore e la nuda proprietà in capo al proprietario, si ha di nuovo la piena proprietà con la possibilità di disporre del bene immobile in maniera piena ed esclusiva.

Nuda proprietà: Vantaggi

I motivi per acquistare una nuda proprietà possono essere diversi. In linea di massima chi decide di acquistare un immobile con questa formula vuole fare un investimento a lungo termine. Si tratta dunque di investimenti che non sono dettati da una necessità abitativa immediata.

Occorre però allo stesso modo fare attenzione ad alcuni punti per capire effettivamente quali siano della nuda proprietà i vantaggi effettivi per entrambe le parti.

Sia per chi acquista che per chi vende, il primo passo da fare è una valutazione corretta dell’immobile, avvalendosi di professionisti del settore per stabilire il prezzo dell’immobile. Quindi di seguito i vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.

Nuda proprietà: Vantaggi per il venditore

Complice la crisi economica degli ultimi anni, questa formula di vendita è diventata sempre più frequente. Per il venditore il vantaggio principale è rappresentato dal fatto che si realizza una liquidità immediata, pur mantenendo la possibilità di occupare l’immobile per tutto il resto della vita.

Vendere la nuda proprietà infatti significa vendere sì a prezzo scontato rispetto al valore del mercato, ma permette di incassare subito la cifra pur mantenendo l’usufrutto dell’immobile.

Nuda proprietà: Vantaggi per il compratore

Nel momento in cui si acquista una nuda proprietà occorre decurtare il valore dell’usufrutto. Considerando che l’usufrutto dura in genere per tutta la vita del venditore, il valore dell’immobile sarà proporzionale all’età di quest’ultimo. Il principale vantaggio del compratore quindi è quello di acquistare un bene ad un prezzo inferiore rispetto al valore reale, con l’unico obiettivo di entrarne in possesso al momento dell’estinzione dell’usufrutto.

Un altro vantaggio per il compratore è rappresentato dal fatto che le spese ordinarie per mantenere l’immobile in buono stato, rimangono ancora a carico dell’usufruttuario. Al compratore spetteranno invece le spese straordinarie o strutturali.

Nuda proprietà chi paga le spese

A proposito di nuda proprietà e spese bisogna tenere presente infatti che le spese e gli oneri riguardanti il godimento dell’immobile come la manutenzione ordinaria, le spese condominiali, la custodia e simili, rimangono a carico del venditore usufruttuario.

Al nudo proprietario nonché acquirente, rimangono solo ed esclusivamente le spese straordinarie. Le imposte riguardanti l’immobile come Imu, Tasi, Irpef restano a carico dell’usufruttuario perché la legge stabilisce che chi gode della disponibilità dell’immobile è soggetto alle imposte statali. Un altro motivo questo per acquistare la nuda proprietà a sfondo di investimento.

Nuda proprietà: Nuda proprietà: la giurisprudenza

In tema di nuda proprietà ci sono diverse sentenze della Cassazione che hanno fatto chiarezza su alcuni aspetti più o meno marginali.

Si parte ad esempio con la recente sentenza della Cassazione 4641/2018 II Sezione Civile in materia di assistenza e cura. I giudici di Piazza Cavour hanno chiarito che la clausola di assistenza e cura contenuta nel contratto di vendita della nuda proprietà a favore dell’alienante, nel caso in cui non abbia carattere di componente del corrispettivo, non può essere motivo di risoluzione del contratto. Inserire nel contratto quindi la clausola di assistenza al venditore ma non prevederla come componente del corrispettivo dovuto per l’acquisto della nuda proprietà non obbliga l’acquirente ad assistere necessariamente l’usufruttuario.

La sentenza della Cassazione 1506/2018 VI Sezione Civile è intervenuta invece sull’obbligo di collazione ai sensi dell’articolo 737 Cc. La collazione è l’atto obbligatorio con il quale i figli, i discendenti o il coniuge del defunto che accettano l’eredità, conferiscono nell’asse ereditario quanto ricevuto in donazione quando ancora la persona era in vita.

La sentenza chiarisce che se durante la vita del padre (defunto), il coerede abbia acquistato la nuda proprietà di un immobile dal venditore dopo che questo era stato oggetto di una vendita preliminare conclusa dalla madre e da lei interamente pagato, al momento della divisione dell’eredità paterna quell’immobile non è soggetto a collazione.

Interviene in materia di redistribuzione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario la sentenza della Cassazione civile 22703/2015, II sezione civile. I giudici di Piazza Cavour in questo caso chiariscono che bisogna innanzitutto considerare la natura degli interventi da eseguire. Spetta infatti all’usufruttuario la responsabilità e l’onere di provvedere a tutte le spese riguardanti la conservazione e il godimento dell’immobile. Competono invece al nudo proprietario le spese relative alla struttura, alla sostanza e alla destinazione dell’immobile.

La sentenza 20788/2015 II sezione Civile interviene invece sulla donazione; in questo caso la Cassazione chiarisce che non è possibile trasferire l’usufrutto mortis causa dal momento che lo stesso si estingue con il decesso dell’usufruttuario.

In materia di abuso edilizio nella nuda proprietà è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza 3391/2017, VI sezione, depositata il 10 luglio. I giudici amministrativi hanno affermato che la responsabilità che la normativa edilizia prevede in capo al titolare del diritto di proprietà non può farsi ricadere sul nudo proprietario. Solo sull’usufruttuario quindi può ricadere una eventuale corresponsabilità colposa per mancata dissociazione per aver omesso di attivare ogni intervento utile alla repressione di un abuso edilizio posto in essere da altri. A meno che il nudo proprietario non sia il diretto autore dell’abuso.

Assicurazione casa: andamento mercato premi e risparmi

Nel momento in cui si acquista un bene immobile in nuda proprietà è sempre consigliabile stipulare anche una buona polizza a garanzia di tanti imprevisti.

Proprio perché non si è in possesso del fabbricato e quindi non tutto può essere controllato, tutelarsi di fronte ad eventuali incidenti è sempre la cosa migliore da fare per poter essere risarciti in caso di eventi imprevisti.

Una polizza di questo tipo infatti mette al riparo in caso ad esempio di incendio e da responsabilità civile nei confronti di terzi.

L’andamento del mercato delle polizze casa è stato piuttosto fluttuante ultimamente, ecco perché è sempre fortemente consigliato affidarsi ad un buon comparatore come MioAssicuratore.

Secondo l’Osservatorio polizze casa infatti, il risparmio medio calcolato nel solo mese di ottobre 2018 basato sugli sconti riservati ai clienti di MioAssicuratore, è di circa 28 euro, mentre nello stesso periodo il risparmio del premio annuale medio è stato di quasi 138 euro.

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Categoria: Casa Famiglia