Locazione e Mutamento di Destinazione: le Regole
Cosa dice la legge a proposito di locazione e cambio di destinazione
La locazione ha regole precise stabilite dal contratto fra le parti e quando vengono meno è possibile chiederne la risoluzione.
Fra queste regole annoveriamo il dovere a mantenere intatta la destinazione d'uso da parte dell'affittuario.
Un eventuale cambio di destinazione, laddove il contratto di locazione sia stato stipulato secondo i canoni di legge, non è concesso al locatario.
A stabilirlo sono i dettagli contenuti nell'articolo n. 80 della legge 392 del 1978.
Parliamo di una norma che mette in chiaro che il locatore ha il pieno diritto di chiedere la rescissione del contratto laddove l'affittuario ha deciso di mutare la destinazione all'immobile, rispetto a quella originale, senza consultare il proprietario.
Tre mesi di tempo per impugnare il contratto e chiederne la risoluzione
La legge considera che “il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e, comunque, entro un anno dal mutamento di destinazione”.
Se il locatore, nonostante la scoperta del cambio di destinazione, dovesse tardare nel richiedere la risoluzione del contratto, andando oltre i termini previsti, potrebbe non garantirsi più la possibilità di avanzare alcun diritto.
Ritardando la richiesta di chiusura del contratto l'atteggiamento potrebbe essere scambiato per una tacita accettazione del nuovo uso, impedendo ogni successiva pretesa.
Considerando la normativa vigente, che citiamo nel dettaglio, “decorso tale termine (3 mesi o un anno) senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile”.
Per questo diventa importante dimostrare qual è il momento esatto in cui il proprietario ha appreso del cambio di destinazione dell'appartamento.
È possibile dimostrare di possedere una prova del cambio con un qualsiasi mezzo, a partire da una dichiarazione del proprietario sino alla testimonianza resa da terzi.
La norma di fatto sancisce l'obbligo di stipulare contratti reali e corretti, e non utilizzare simulazioni atte a scavalcare la legge.
Come chiedere la risoluzione del contratto in seguito al mutamento di destinazione non autorizzato
La risoluzione del contratto in seguito ad un cambio di destinazione non autorizzato deve essere chiesta in maniera palese.
Non funziona la procedura d'ufficio.
La risoluzione del contratto ammessa anche per mutamento di destinazione parziale
Considerando la norma di riferimento, ovvero l'articolo n. 80 della legge 392, risulta chiaro che si può chiedere la risoluzione del contratto anche laddove il cambio di destinazione risulta solo parziale, e quindi solo in parte l'immobile è adibito ad un uso differente da quello previsto dal contratto. In questo caso in soccorso arriva il “il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente”.
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