Assicurazione Property Manager

Il property manager gestisce case che non sono sue: appartamenti per affitti brevi, immobili in locazione per conto di proprietari, interi portafogli da far rendere. Maneggia chiavi, contratti, incassi e ospiti — e ogni anello di questa catena può rompersi. Un check-in andato storto, un canone non incassato per colpa di una verifica saltata, un danno all'immobile durante un soggiorno: in tutti questi casi il proprietario chiede conto a te. La polizza RC professionale per property manager copre i danni patrimoniali che derivano dalla gestione di immobili di terzi.

L'assicurazione per il property manager è obbligatoria?

Il property management non è una professione regolata da un albo, quindi non c'è l'obbligo assicurativo che l'art. 5 del DPR 137/2012 prevede per gli iscritti agli ordini. Va fatta però una distinzione che conta davvero: se nella tua attività rientra anche la mediazione immobiliare — cioè metti in contatto chi vende o affitta con chi compra o prende in locazione — allora ricadi nella figura dell'agente immobiliare, iscritto al ruolo presso la Camera di Commercio, per cui la polizza RC è obbligatoria per legge (Legge 39/1989 e successive). Su quel versante trovi la nostra pagina dedicata all'assicurazione agente immobiliare. Il property manager che si limita a gestire l'immobile per conto del proprietario, senza intermediare, resta fuori dall'obbligo — ma il rischio operativo, qui, è tra i più alti della categoria.

Cosa copre la polizza del property manager

La garanzia interviene sui danni economici causati al proprietario dell'immobile o a un terzo per un errore, una negligenza o un'omissione nella gestione. Le situazioni che vediamo più spesso:

• un danno all'immobile in locazione — un guasto non segnalato in tempo, una manutenzione trascurata, un sinistro peggiorato dal ritardo — che il proprietario imputa alla tua gestione;
• la mancata verifica dell'affidabilità dell'inquilino che porta a morosità e a un canone perso;
• un errore nei contratti di locazione o negli adempimenti fiscali e amministrativi gestiti per conto del proprietario, come la cedolare secca o le comunicazioni dovute;
• un danno a un ospite o a un terzo riconducibile alla conduzione dell'immobile affidato.

Una distinzione utile: la responsabilità civile verso terzi per la proprietà dell'immobile — un cornicione che cade, un infortunio dell'ospite per un difetto strutturale — resta in capo al proprietario, e di norma si copre con la polizza del fabbricato, non con la tua RC professionale. La RC professionale risponde della qualità del servizio di gestione che offri. Il dolo, come sempre, è escluso da qualsiasi copertura.

Quanto costa e quali massimali scegliere

Per un property manager freelance il premio annuo parte indicativamente da 250–400 euro e cresce con il numero di immobili gestiti, con il valore del portafoglio e con le garanzie accessorie, come la copertura per la custodia delle chiavi o per i danni a cose di terzi. Sul massimale non esiste un minimo di legge per questa figura non ordinistica: la raccomandazione di MioAssicuratore — un consiglio, non un obbligo — è orientarsi su almeno 500.000 euro e salire oltre il milione quando si gestiscono molti immobili o proprietà di pregio, dove un singolo sinistro può pesare parecchio. Si applica il regime claims made: la polizza copre le richieste ricevute per la prima volta mentre è in vigore, e la retroattività estende la tutela ai fatti precedenti la firma — dettaglio importante, perché un vizio di gestione può venire a galla a stagione finita. La garanzia postuma copre invece le richieste che arrivano dopo la chiusura dell'attività. Sul fronte fiscale: per il libero professionista il premio è deducibile dal reddito di lavoro autonomo (art. 54 del TUIR), mentre per l'eventuale property manager assunto come dipendente vale la detrazione del 19% dell'art. 15 del TUIR. Per approfondire clausole e coperture, leggi la nostra pagina sulla RC professionale.